ВИПЛАТА ОРЕНДНОЇ ПЛАТИ НАПЕРЕД НА ПРОХАННЯ ОРЕНДОДАВЦЯ – ДОСИТЬ ПОШИРЕНА ПРАКТИКА СЕРЕД СІЛЬГОСППІДПРИЄМСТВ
Ситуація коли орендна плата виплачується наперед за декілька років досить популярна зараз. Причин для того, щоб просити орендну плату досить багато, але нюансів щоб отримати ці кошти теж не мало. Інколи такі виплати «оформлюють» у вигляді договору позики. Про те для сільгосппідприємства це певний ризик, оскільки оренда землі і надання позики це різні правочини. І виплата позики не перешкодить несумлінному орендодавцю розірвати договір оренди. Тож пропонуємо правильно оформлювати виплату орендної плати наперед з укладанням додаткової угоди.
Кожен стикався із питанням виплати орендної плати.
Зокрема щодо авансової виплати можливі такі ситуації:
Орендодавець під час укладання договору оренди земельної ділянки просить виплатити орендну плату одразу за весь період.
Посеред періоду користування землею за договором оренди орендодавцю знадобились гроші, і він просить виплатити орендну плату за декілька років наперед
Рекомендації для виплати орендної плати наперед:
Отримати офіційну заяву підписану особисто власником про необхідність отримати орендну плату за майбутні періоди.
Оформити виплату орендної плати видатковим касовим ордером де прописати за які періоди здійснюється виплата (на ордері обов’язково має бути підпис орендодавця).
Якщо сторони дійшли згоди щодо виплати орендної плати відразу за весь період оренди, то вони повинні зазначити про це в договорі оренди земельної ділянки. При цьому під час складання договору оренди правильним буде передбачити, наприклад, штрафні санкції для орендодавця в разі, якщо до закінчення строку оренди він виявить бажання припинити дію договору оренди, а також зазначити, що розмір орендної плати в такому разі не індексується.
Законодавством про оренду землі не заборонено сплачувати орендну плату за земельну ділянку на перед за майбутні періоди. Із суті орендних зобов’язань така заборона також не випливає, так само як і із звичаїв ділового обороту. Якщо і договором оренди землі не встановлена така заборона, то перевищення виплаченої суми над закріпленим в договорі розміром орендної плати є платою за оренду земельної ділянки за майбутні періоди.
Орендар має право відмовити власнику земельної ділянки в сплаті орендної плати наперед, так як це не є його обов’язком, а лише правом, але доволі часто орендар погоджується на виплату орендної плати наперед, маючи з приводу такого підходу свої мотиви.
І це зрозуміло, адже орендар зацікавлений, щоб земельна ділянка перебувала як можна довше у його користуванні, бо вона є джерелом його доходу.
При цьому, дуже часто орендар не враховує, що від сплати орендної плати наперед власник даної земельної ділянки не змінився і умови договору щодо розміру орендної плати у відсотковому відношенні до нормативної грошової оцінки залишились ті ж самі, але нормативно-грошова оцінка земельної ділянки продовжує змінюватись.
Так, відповідно до Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок – капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами; рентний дохід – дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки.
Якщо говорити відверто о в наш час тільки договір емфітевзису законно надає можливість виплати орендної плати наперед. Але якщо здійснюється оплата наперед за весь термін користування тобто за 49 років єдиним платежем, то в такому разі емфітевзис можна прирівняти до купівлі-продажу, але памятаємо, що право власності на земельну ділянку залишається за власником. Прихованим ризиком таких розрахунків (одним платежем наперед) є те, що умовно, років через десять, власник паю скаже: «Я вважаю, що ти мені дуже мало заплатив. Якщо не хочеш проблем — плати ще». В такому разі закон — на стороні користувача. А власник, звісно, має право звертатися до суду й обґрунтовувати, чому він так вважає.
Завжди зважуйте всі за та проти, щоб не опинитись в неприємній ситуації.
